租屋糾紛何其多，以知名的「張淑晶事件」來說，總讓人們以為惡房東比較多，事實上，惡房客的比例才高。試想：房東是有產階級，怎麼會想鬧事、自找麻煩呢？
比較精準的說法是，張淑晶其實是惡劣的「二房東」，她根本就不是擁有房產的屋主，才敢胡搞瞎搞。所以，我認為，善良的 房東應該要知道如何自保。
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租約「公證」就一定有保障？
再來，內政部於2022年7月擴大住宅租賃補貼方案，預算高達300億元，鼓勵房東將房子出租並合法報稅，出租方跟承租方也都能夠享有政府提供的一些獎勵措施，相對的，日後租屋糾紛發生的比率也一定會越來越多。
其中，租約到期，房客卻消失不見時該如何點交？遇上霸占房屋不搬離的惡房客，又該怎麼辦？房仲專家們都呼籲租約一定要「公證」，一旦發生糾紛就萬無一失，真的是這樣？2022年3月的新聞，一棟位在屏東的透天庴，房東出租給2位女大學生，沒想到2名女大生不僅沒付租金，門口還被貼上水、電費欠繳通知單，房東進門後看到透天厝慘變垃圾屋的景況，不但滿地髒亂，貓狗大小便也沒清，實在令人作噁。
避免惡房客上門 ，房東必知的6個自保方式
以上並非特殊個案，新聞三不五時會看到類似的報導。以下是幾個房東苦主最常遇到的問題解答及相關法律知識，你一定要知道。
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1.什麼是點交？
《強制執行法》第99條及第124條的內文裡提及：解除債務人的占有並將東西交給債權人。我們將房東比喻為債權人、房客是債務人，就很容易理解，也就是說：解除房客對房子的占有及使用，並將房子還給房東。
當然，該法主要是針對法拍而非租賃，引用法條是為了說 明什麼是點交。若用白話文講解，點交就是「清點交付」的意思，至於要清點哪些物品則另當別論。另外《民法》第455條也有規定：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。
2.租約到期房客避不見面，如何點交？
一般來說，房客搞失蹤，不論是沒有經過法律規定，還是社會約定俗成的點交手續，通常都代表著租賃雙方關係不好。有的房客還會故意不繳房租，直接用擔保金（押金）扣除，扣滿之後再搬離。最差的情況是，租客不繳房租還不搬走，這種情況內政部也發現到，並在2017年時針對《租賃住宅市場發展及管理條例》 （簡稱租賃住宅專法）的「點交」事項修法，也就是第 12 條的 第1項。
白話文解釋：當房客接到房東的催告或通知之後（或房客通知房東），雙方必須會同點交；通知之後並給予他方一定的時間準備，一旦時間到了，他方仍不到，視同完成點交。這對於房東跟房客彼此權益的保障，可說是非常大的進步！
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3.房客遺留物品被丟掉，可以索賠嗎？
點交的程序，除了房子要交付之外，也包含裡面的物品，物品包括房東原來的附屬設施是否有歸還，以及房客添加的物品是否有帶走。如果經過點交程序之後，甚至雙方還簽名確認了，房客就不能再跟房東請求遺失物的賠償。
4.租約有公證，可跳過訴訟程序強制執行？
首先，契約不管有沒有公證，都具有法律效益；再來，除了公證，必須得在契約裡明文規定「如果違法哪一條，可以進行強制執行」。換言之，違反「約定好可以進行強制執行」的條文，才不用經過訴訟的審理程序，可以直接向法院的執行處遞狀，申請強制執行；因此，不要傻傻地拿租約做公證，就誤以為什麼都保障到了，有公證的租約並非無敵。而強制執行也有程序規範，要確認申請下來之後，先請房客離開，若房客仍堅持不離開，才由執行處出面，配合當地的警方使以公權力將房客帶離 開房子。
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5.房客霸占房子不搬走，該怎麼辦？
通常無奈的做法是透過法院的訴訟程序，待房東勝訴之後再以強制執行的方式，由在地警察協助將房客請出去。另外，房東可以試著用《民法》第767條第1項的規定來「排除妨害」，只是霸占房子到底是妨害還是占有？
仍得透過訴訟由法院判決。如果租約已經到期，經過各種方法協商與溝通，房客仍不搬離，可以先嘗試用「侵占罪」提告，讓該糾紛以刑事而非民事的方式來處理；至於侵占成不成立，得由檢察官偵查判斷是否起訴，再由法院審理，不論惡房客是否被起訴，這樣做至少可以對霸占房屋者造成一定的心理壓力。
6.租約到期不搬離，房東可以開鎖進屋嗎？
不行，即使租約到期，未完成法定程序上的點交，且房客仍住在裡面，如果恣意地開門鎖、進屋內，房東可能被房客反咬，以觸犯刑法的「無故侵入住居罪」提告，務必小心！
【本內容節錄自《這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱》】
書名：這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱
出版社：金尉
作者：陳泰源
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