一般來說,房屋買賣交易可依序分為簽約、用印、完稅、交屋四大流程,其中簽約是最基本,也是最重要的流程。
簽約指的是買、賣方簽訂不動產相關契約,以確保雙方權益;向地政機關申請不動產移轉時,需要在文件上蓋印,包含不動產移轉契約書、登記申請書等,就稱為用印,若買、賣屋是由房仲業者與代書處理,簽約和用印的過程大多一併完成;當稅單核發後,買方繳納增值稅,並完成過戶、抵押設定,稱為完稅;交屋則是買方支付尾款,而賣方正式移交房屋。
事前準備要做好
簽約時,賣方需準備身分證、印鑑章、印鑑證明、權狀正本;買方需準備身分證、印章、購屋簽約金。另外,簽約時代書會收取簽約潤筆費2,000元,費用由買、賣方各支付一半。當所需文件、款項等皆準備齊全後,買賣方將簽訂不動產買賣契約,根據內政部地政司,相關契約包含預售屋買賣契約、不動產委託銷售契約、成屋買賣契約等,而內政部也在網站上提供了10種契約書範本。不動產契約可分為公契與私契,等到申請物權登記時,再依規定格式訂定的契約屬於前者;買、賣雙方先行訂定書面買賣契約則為後者。現今,為了保障雙方權益與契約履行順利,多數會另外簽訂履約保證契約書,在簽約至交屋期間,所有款項將交給履約保證信託專戶,以防詐欺等有害權益的行為。
簽約一定要注意
通常公契是由買方委託的代書辦理,且也公定模式訂定,較無爭議情形,但由於私契是買、賣雙方自行訂定,在簽訂契約時應特別注意以下事項:
1. 產權資訊明確
簽約前買方可申請土地、建物謄本,確認坪數或是尚未塗銷限制登記(假扣押、假處分等),以及土地使用為住宅區或工業區等問題。最重要的是,應特別注意賣方在銀行抵押設定金額,以作為各期款項的依據。
2. 簽約人身分
原則上,契約簽約人應由本人,否則應有特別授權的書面證明。
3. 付款方式協定
買賣付款方式可分為簽約、用印、完稅、尾款。各階段付款金額依雙方要求而有不同,如果賣方尚有貸款未清,應於簽約前查明,以作為支付尾款金額參考。
4. 確認最後交屋日
所有程序大約需要一至一個半月的時間,通常會再加上緩衝的時間,作為約定的最後交屋期限,防止交易及承辦各方刻意拖延。
魔鬼藏在陷阱裡
通常不動產契約內容動輒上萬字,買方並不會仔細地逐項查看,賣方卻因此列出不合理條款,在簽訂契約時,須特別留意以下不合理條約:
1. 制式合約不能改
有些不肖建商會宣稱制式合約不能更改,但其實內含許多黑心條款,例如若公設違建被拆除,建商不須承擔責任等。
2. 先付訂金才能看合約
基於消費者權益,不付訂金就不能看合約並不成立,若有此情形則表示合約內容含有黑心條款。
3. 交屋前要將合約書繳回
簽約就是買方與賣方同時簽訂契約,並各自留存一份,若賣方宣稱在交屋前須繳回合約書,則有害消費者權益,為不合理情形。
4. 交易金額經業者同意才生效
自民國110年7月1日內政部實施「實價登錄2.0新制」起,合約內容不得出現不利於買方的內容,且應確立買賣標的物與價格。
了解在簽訂房屋買賣契約時,有哪些須特別留意的事項,不只能避免事後紛爭,也能保障自已的權益,讓買房成為人生中最快樂的購物體驗!
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